Các tòa nhà văn phòng ngày càng mọc lên nhiều cùng với nhu cầu đi thuê của các Doanh nghiệp ngày càng tăng cao. Với vai trò là một người đi thuê văn phòng, bạn đã tìm hiểu gì về các yếu tố quyết định tới chi phí thuê hay chưa? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân loại diện tích thuê văn phòng là gì? Và cách tính diện tích cho thuê văn phòng dễ dàng nhất, để từ đó đưa ra quyết định hợp lý và kinh tế nhất.
Các loại diện tích cho thuê văn phòng làm việc?
Diện tích, có thể nói, là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới chi phí thuê văn phòng. Diện tích sử dụng càng lớn thì chi phí cũng càng cao. Tuy nhiên, ít người biết rằng, khi thuê văn phòng, người ta tính tới hai loại diện tích. Đó là diện tích gross và diện tích net. Vậy diện tích gross là gì? Diện tích net là gì? Hai loại diện tích này khác nhau như thế nào? Cùng tìm hiểu ngay bây giờ nhé!
Các loại diện tích thuê văn phòng là gì?
Tìm hiểu về diện tích net
Khái niệm diện tích net là gì?
Diện tích net là phần diện tích thực tế mà doanh nghiệp thuê sử dụng và phải trả phí. Vậy diện tích net được tính như nào? Diện tích net được tính từ tường nhà kéo dài đến phần vách ngăn. Không tính phần sảnh, hành lang, khu vực vệ sinh và các khu vực công cộng khác trong tòa nhà.
Tuy nhiên cũng cần lưu ý, ở một số tòa nhà, người ta sẽ tính cả diện tích các cột trụ trong không gian sử dụng vào diện tích net. Trong trường hợp, kết cấu nhà có quá nhiều cột trụ thì có thể sẽ không tính. Đây là điểm khách hàng cần lưu ý và làm rõ. Từ đó để tránh diện tích tăng lên kéo theo phát sinh chi phí.
Quay trở lại các loại diện tích thuê văn phòng là gì , chi phí thuê diện tích net, vì thế không tính khu vực hành lang, sảnh, WC, thang máy, cầu thang bộ,… Đa phần các tòa nhà cho thuê văn phòng hạng A, B, C đều sử dụng cách tính diện tích net khi tính diện tích cho thuê văn phòng. Từ đó quy đổi ra chi phí thuê theo m2.
Giải pháp ngăn cách diện tích net
Thông thường không gian chứa diện tích net thường được ngăn cách với khu vực chung. Cụ thể là hành lang, sảnh bằng các vách ngăn kính, tấm ghép nhựa,… Thay vì xây các bức tường kín mít thì vách ngăn bằng kính cường lực được nhiều khách hàng ưu tiên sử dụng hơn cả. Không chỉ tiết kiệm sức lực thi công, diện tích, tấm kính còn có nhiều ưu điểm. Trong đó giúp lấy sáng tự nhiên, tạo cảm giác thoáng đãng cho văn phòng.
Ngoài được dùng để thay thế các bức tường bao, vách ngăn kính còn được sử dụng để chia tách không gian. Vừa tạo các không gian riêng tư cho từng bộ phận, từng nhân viên mà vẫn đảm bảo sự gắn kết trong một tập thể. Các nhân viên vẫn có thể nhìn thấy nhau và dễ dàng trao đổi công việc khi cần thiết.
Không chỉ vậy các chất liệu kính cường lực còn giúp tận dụng tối đa hiệu suất và sức làm mát của điều hòa. Khi điều hòa làm lạnh tấm kính, chúng sẽ phả ra luồng không khí mát mẻ, thoải mái. Điều này là thực sự cần thiết đối với một môi trường có nhiều người và sử dụng nhiều đồ điện như văn phòng.
Diện tích gross
Rộng hơn diện tích net là diện tích gross. Diện tích gross, hiểu một cách đơn giản, bao gồm cả diện tích net và phần hành lang, sảnh, WC, cầu thang bộ, cầu thang máy và các khu vực công cộng khác trong tòa nhà (lễ tân, lối thoát hiểm,…).
Người ta thường sử dụng thuật ngữ “thuê diện tích sàn” khi đi thuê nhà, thuê văn phòng. Có thể thiểu rằng, diện tích sàn chính là diện tích gross. Thường với các doanh nghiệp thuê hẳn một sàn sẽ tính chi phí theo diện tích gross. Tuy nhiên cũng có trường hợp nhiều công ty thuê chung một sàn. Do quy mô nhỏ hoặc tòa nhà lớn thì sẽ thường tính theo diện tích net.
Sau khi tìm hiểu các loại diện tích thuê văn phòng là gì? Có thể thấy diện tích net và diện tích gross có ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí thuê văn phòng của các doanh nghiệp.
Diện tích gross và diện tích net ảnh hưởng đến chi phí thuê văn phòng
Sự khác nhau giữa diện tích gross và diện tích net
Như khái niệm trên thì diện tích gross và diện tích net khác nhau lớn nhất ở phần tính thêm các diện tích sinh hoạt chung của tòa nhà, của tầng.
Diện tích gross= diện tích net + diện tích không gian công cộng (sảnh, hành lang, WC, khu vực lễ tân, cầu thang máy, cầu thang bộ, thang thoát hiểm,…)
Cách tính diện tích cho thuê văn phòng
Như đã nói ở trên, các loại diện tích ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí thuê văn phòng. Vì vậy, khách hàng doanh nghiệp cần quan tâm và chú ý những vấn đề sau trước khi ký hợp đồng thuê
Các toà nhà văn phòng được phân hạng A, B, C. Tại các tòa nhà này, người ta thường chỉ tính chi phí thuê theo diện tích sử dụng thực tế của khách hàng. Tức là chỉ tính theo diện tích net. Và để đo được chính xác diện tích này, có thể dùng ba cách sau:
Cách tính diện tích cho thuê văn phòng- Đo theo tim tường và vách bao văn phòng
Diện tích tim tường của tòa nhà văn phòng bao gồm: tường bao, vách ngăn, cột sàn, hộp kỹ thuật. Đo diện tích tim tường chính là tính khoảng cách từ tim của các bộ phận này.
Có 3 phương pháp đo diện tích cho thuê văn phòng
Cách tính diện tích cho thuê văn phòng- Đo thông thủy, tính lòng văn phòng
Trong xây dựng, đo thông thủy là khoảng cách tính từ hai mặt đối diện của kết cấu công trình. Diện tích thông thủy còn gọi là diện tích lọt lòng. Diện tích này là diện tích trên mặt bằng, đã trừ đi độ dày của tường, vách, cột, thậm chí cả độ dày của lớp trát tường. Tuy nhiên không trừ đi độ dày của lớp gạch ốp. Các loại diện tích thuê văn phòng là gì có diện tích net sẽ được đo bằng phương pháp cách tính diện tích cho thuê văn phòng này
Chiều cao thông thủy tính từ bề mặt sàn đến dưới bề mặt tường trần. Trong trường hợp không có trần sẽ là đến dưới bề mặt dầm- kết cấu chịu lực của văn phòng.
Chiều rộng thông thủy là khoảng cách giữa 2 bề mặt tường đối diện. Không tính lớp trát tường. Hoặc khoảng cách giữa bề mặt cột, nếu có cột.
Còn một kích thước nữa là kích thước thông thủy của cửa sổ, cửa ra vào. Nó được tính là kích thước của các ô lọt sáng. Tức là phần kính mà ánh sáng có thể đi qua.
Cách tính diện tích cho thuê văn phòng- Đo từ mép ngoài của tường và vách bao văn phòng
Đo từ mép ngoài của tường, về thực chất giống đo thông thủy. Tuy nhiên nếu đo thông thủy không tính lớp trát thì đo mép ngoài lại tính cả bề mặt này (tính theo diện tích xây dựng). Vì vậy, diện tích đo thông thủy ít hơn so ới diện tích đo mép tường từ 3-5%.
Nên lựa chọn phương pháp đo diện tích cho thuê văn phòng nào?
Việc lựa chọn phương pháp đo diện tích thuê văn phòng nào cũng có những ưu nhược điểm nhất định và ảnh hưởng tới chi phí thuê. Cũng giống như tìm hiểu các loại diện tích thuê văn phòng là gì, khách hàng doanh nghiệp cần tìm hiểu và nghiên cứu kỹ trước khi đưa ra quyết định. Có thể chỉ ra một vài phép so sánh giữa các phương pháp như sau.
Đo theo tim tường, số lượng m2 của văn phòng có thể nhiều hơn so với đo thông thủy. Có thể nói trong 3 phương pháp kể trên thì cách đo diện tích cho thuê văn phòng thông thủy sẽ quy ra số diện tích ít hơn. Tuy nhiên để bù lại cho sự chênh lệch này, các chủ tòa nhà hoàn toàn có thể điều chỉnh chi phí cho từng mét vuông. Giá thuê m2 theo phương pháp đo thông thủy có thể cao hơn so với đo tim tường. Điều này hoàn toàn dễ hiểu khi xét theo khía cạnh lợi nhuận kinh tế.
Mức giá thuê văn phòng tính theo cách tính diện tích cho thuê văn phòng làm việc sẽ được tự do thỏa thuận giữa hai bên. Vì vậy cần cân nhắc và đàm phán thật hợp lý để mang lại sự có lợi cho cả hai bên và sự hợp tác lâu dài.
Ngoài ra, khách hàng có thể nhờ đến những người đã có kinh nghiệm. Hoặc chính những công ty dịch vụ cho thuê văn phòng để nhận được sự tư vấn tốt nhất trước khi ký hợp đồng thuê văn phòng.
Cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn phương pháp tính diện tích văn phòng
Những lưu ý khi tính các loại diện tích thuê văn phòng là gì
Vì đo diện tích cho thuê văn phòng làm việc ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê văn phòng. Nên trước khi thuê, khách hàng cần chú ý một vài điểm sau:
Diện tích không hữu ích
Các khoảng diện tích được coi là không hữu ích đó là các góc chết. Điều này rất dễ xảy ra với các văn phòng có dạng khuyết, không theo hình chữ nhật hay hình vuông. Thực tế cách tính diện tích cho thuê văn phòng làm việc là bạn sẽ chẳng tận dụng được góc này để bố trí thêm các đồ phục vụ công việc.
Giải pháp cho vấn đề này là cần làm rõ với chủ cho thuê. Hoặc nhờ đến sự tư vấn của các kiến trúc sư nội thất, có kinh nghiệm. Để nhận được một bản thiết kế khoa học, hợp lý và tối ưu nhất.
Đo lại diện tích văn phòng
Cẩn tắc vô áy náy, tốt nhất bạn nên đo lại diện tích văn phòng trước khi thuê. Hoặc cử người san giám sát việc đo đạc cùng chủ tòa nhà. Vì có thể sẽ xảy ra sự sai sót không mong muốn nào đó. Có thể phần chi phí phát sinh do tăng/giảm diện tích của một tháng là không lớn. Nhưng với những hợp đồng thuê văn phòng dài hạn, thì nó sẽ chiếm một khoản chi phí đáng kể trong cách đo diện tích cho thuê văn phòng làm việc
Lựa chọn vách ngăn, tường bao phù hợp
Một trong những sự lựa chọn về cách tính diện tích cho thuê văn phòng là sự ưu tiên khi thiết kế vách ngăn là các tấm kính cường lực hiện đại. Tuy nhiên cũng cần lưu ý khi lựa chọn kính như sau:
– Chú ý tới kích thước: độ dày, cao, rộng của kính cho phù hợp với nhu cầu. Tránh những lãng phí không cần thiết. Giả sử với vách bao thì nên lựa chọn loại kính có độ dày lớn hơn so với các bức ngăn giữa các bộ phận hay vị trí ngồi của nhân viên.
– Chú ý các thông số kỹ thuật khác. Đó là độ chịu lực, chịu lửa, chịu nhiệt,… để kéo dài tuổi thọ sử dụng và tránh xảy ra các sự cố ngoài ý muốn.
– Lắp đặt đầy đủ các phụ kiện đi kèm: chân cột nối, chân vách, tai đỡ,…
Chú ý tới những góc chết nếu không muốn lãng phí diện tích và chi phí thuê văn phòng
Lời kết
Hy vọng những thông tin hữu ích trên giúp bạn có thêm sự hiểu biết về cách tính diện tích cho thuê văn phòng và có mấy loại diện tích cho thuê văn phòng. Để từ đó có được sự chuẩn bị tốt nhất và tự tin đàm phán hợp đồng thuê văn phòng. Tránh trường hợp bị “bắt nạt” về chi phí.
Không chỉ giải đáp các thắc mắc, chúng tôi còn cung cấp đến bạn những phương pháp đo diện tích và các điểm chú ý khi thuê. “An cư lạc nghiệp”- Chúc doanh nghiệp thành công cùng với bước đặt nền tảng văn phòng!
Giám đốc kinh doanh tư vấn cho thuê văn phòng, giám đốc pháp chế tại Sea Office với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê, kinh doanh bất động sản, tư vấn cấp phép doanh nghiệp, thuế.
